"SECONDO ME" e immobiliare non possono stare nella stessa frase
Massimiliano Marcon
8/5/20263 min read
Dentro una Due Diligence — Capitolo 1
Ci sono due parole che nel mondo immobiliare vengono spesso utilizzate insieme.
"Secondo me".
Secondo me questa zona crescerà.
Secondo me il prezzo di vendita è corretto.
Secondo me il mercato continuerà a salire.
Secondo me i tempi saranno rispettati.
Secondo me il progetto funzionerà.
Il problema è che un investimento immobiliare, soprattutto quando coinvolge capitali importanti, non può basarsi su un "secondo me".
Può partire da un'intuizione.
Può nascere da una visione imprenditoriale.
Può essere guidato dall'esperienza.
Ma nel momento in cui diventa un investimento deve trasformarsi in un processo di analisi.
Perché il mercato immobiliare non premia chi prevede meglio il futuro.
Premia chi costruisce operazioni capaci di affrontare scenari diversi.
Ed è proprio da questo principio che nasce il nostro approccio alla due diligence immobiliare.
Un buon investimento non nasce dal rendimento atteso
Uno degli errori più frequenti quando si valuta un'operazione immobiliare è partire dalla domanda sbagliata.
"Quanto rende?"
È una domanda importante.
Ma non è la prima.
La prima domanda dovrebbe essere:
"Da cosa dipende questo rendimento?"
Un rendimento interessante può essere generato da un progetto solido. Oppure può essere semplicemente il risultato di ipotesi troppo ottimistiche.
Un prezzo di vendita elevato.
Tempi di realizzazione troppo brevi.
Costi sottostimati.
Un assorbimento del mercato dato per certo.
Il nostro lavoro parte proprio da qui: "separare ciò che è un'ipotesi da ciò che è un dato."
La due diligence non serve a confermare un'idea
Quando un investitore arriva con un progetto immobiliare spesso ha già una convinzione.
Ha visto un'opportunità.
Ha individuato una zona interessante.
Ha costruito un piano.
Ed è normale.
Ogni progetto nasce da una visione.
Ma una corretta analisi non deve avere l'obiettivo di confermare quella visione.
Deve avere il coraggio di metterla alla prova.
Per questo una due diligence efficace non cerca solo le risposte positive.
Cerca soprattutto le criticità. Perché il valore di un'analisi non si misura dalla capacità di dire "sì".
Si misura dalla capacità di capire quando è necessario fermarsi.
Da dove parte la valutazione di un'operazione immobiliare
Ogni operazione che analizziamo viene osservata attraverso tre prospettive fondamentali.
1. Pre analisi generale
La pre analisi generale dell’operazione costituisce il primo livello di valutazione e determina se l’opportunità merita ulteriori approfondimenti. In questa fase l’attenzione si concentra soprattutto sulla solidità dei numeri, sulla sostenibilità del progetto e sulla capacità del mercato di assorbire il prodotto.
2. Analisi tecnica
Il primo livello riguarda la fattibilità reale del progetto.
Non basta che un'idea sia interessante.
Deve essere realizzabile.
Analizziamo:
caratteristiche dell'immobile
volumetrie
progetto
costi di costruzione
tempistiche
criticità operative
eventuali elementi che possono incidere sul risultato finale
Un progetto sulla carta può sembrare perfetto.
Ma è nella fase esecutiva che spesso emergono le differenze tra previsione e realtà.
3. Analisi legale e urbanistica
Ogni investimento immobiliare ha una componente giuridica che non può essere separata da quella economica.
Titolarità
Permessi
Vincoli
Convenzioni
Contratti
Situazioni urbanistiche e catastali
Sono elementi che possono incidere profondamente sulla realizzazione dell'operazione.
La sicurezza di un investimento non nasce soltanto dai numeri.
Nasce dalla qualità delle fondamenta su cui quei numeri vengono costruiti.
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4. Analisi economico-finanziaria
Solo dopo aver verificato gli aspetti tecnici e legali arriviamo alla parte numerica.
Qui costruiamo il modello economico dell'operazione.
Ricavi attesi
Costi
Margini
Cash flow
Tempi
Fabbisogno finanziario.
Ma soprattutto analizziamo la sostenibilità del progetto.
Perché il vero valore di un business plan non è raccontare lo scenario migliore.
È capire cosa succede quando lo scenario migliore non si verifica.
Il passaggio fondamentale: dagli scenari alle decisioni
Ed è qui che entra uno degli strumenti più importanti del nostro processo di valutazione.
La matrice di sensitività.
Uno strumento che permette di superare il concetto di previsione.
Perché nessuno conosce il futuro.
Possiamo però simulare cosa accade se cambiano alcune variabili fondamentali.
Cosa succede se i costi aumentano?
Cosa succede se i tempi si allungano?
Cosa succede se il prezzo medio di vendita è inferiore alle aspettative?
Cosa succede se più fattori cambiano contemporaneamente?
La domanda non è soltanto:
"Quanto rende questa operazione?"
La domanda diventa: "Quanto è robusta questa operazione?"
Ed è una differenza sostanziale.
Il vero valore di una due diligence
Una buona analisi non serve a eliminare completamente il rischio.
Nel mondo immobiliare, come in qualsiasi investimento, il rischio non può essere azzerato.
Il vero obiettivo è:
Conoscerlo.
Misurarlo.
Gestirlo.
Perché investire non significa prevedere perfettamente il futuro.
Significa costruire decisioni migliori sulla base delle informazioni disponibili.
La differenza tra un'opportunità e un investimento professionale spesso sta proprio qui.
Nel metodo.
Questa è la prima puntata di "Dentro una Due Diligence".
Nel prossimo capitolo entreremo nel dettaglio della matrice di sensitività: lo strumento che utilizziamo per mettere sotto pressione un'operazione e capire non solo quanto può rendere, ma soprattutto quanto può resistere.
Per approfondire questi temi, confrontarti su un'analisi immobiliare o semplicemente comprendere meglio come leggere le opportunità e i rischi del mercato, puoi scrivere a:
Un caro saluto
Massimiliano Marcon "La finanza immobiliare non è trovare opportunità. È sapere quali scartare."
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