Mercato residenziale 2025: volumi in crescita, valori in normalizzazione. E ora?

Il mercato immobiliare italiano resta in fase espansiva, ma con segnali sempre più chiari di assestamento.

Il “G-Market Pulse. Residential Quarterly Outlook – Q4 2025” del dipartimento Research & Data Intelligence di Patrigest – Gruppo Gabetti fotografa un quadro molto interessante per chi osserva il settore con ottica industriale e finanziaria.

Parliamo di un mercato solido, ma non più euforico. Un mercato che si sta riequilibrando.

Quando valore e volume iniziano a muoversi su traiettorie diverse, l’analisi diventa decisiva.

1. I VOLUMI: +9,2% di compravendite

Nei primi nove mesi del 2025 le compravendite crescono del +9,2% rispetto allo stesso periodo 2024, in linea con i dati ufficiali dell’Agenzia delle Entrate.

I primi dieci mercati italiani registrano un +6,5%.

Il dato chiave è questo: il mercato scambia di più.

Per il 2026 le previsioni parlano di circa 785.000 transazioni, con superamento definitivo della fase di contrazione 2023-2024.

Questo significa che:

• La fiducia è tornata.

• La domanda potenziale si sta sbloccando.

• Il settore non è in fase recessiva.

I volumi crescono. Ed è un indicatore strutturalmente positivo.

2. I VALORI: dal +3% al +1%

Dopo il picco del +3% nel 2025, per il 2026 è attesa una crescita più contenuta, intorno al +1%.

Nelle grandi città:

• 2025 ancora in aumento

• 2026 normalizzazione intorno a +0,7%

Non è un’inversione. È una fase di raffreddamento fisiologico.

Le zone che avevano corso di più stanno correggendo. Altre aree restano stabili. Altre ancora crescono in modo selettivo.

È il passaggio da mercato emotivo a mercato razionale.

Domanda in rallentamento: il nodo credito

Si registra un calo delle intenzioni di acquisto rispetto ai picchi precedenti.

La ragione principale è la maggiore difficoltà nell’ottenimento dei mutui e l’aumento del ticket medio finanziato.

Oggi circa il 50% delle compravendite residenziali in Italia avviene senza mutuo.

Questo dato è estremamente rilevante.

Significa che:

• Il mercato non è sostenuto esclusivamente dal credito.

• Esiste una componente patrimoniale importante.

• La struttura è più solida di quanto spesso venga percepito.

Il vero nodo è il divario crescente tra prezzi richiesti e capacità di spesa reale delle famiglie, in un contesto di dinamica salariale ancora debole.

Il credito resta favorevole, ma non può più sostenere da solo l’aumento dei valori.

Squilibrio domanda-offerta

Dal report emerge un disallineamento chiaro:

• Domanda concentrata sui trilocali (38%)

• Offerta sbilanciata sui quadrilocali (36%)

Prezzo medio stabilizzato a 1.743 €/mq. Metratura media tornata a salire fino a 109 mq.

Questo ci dice che:

• Le famiglie cercano efficienza.

• Il mercato non sempre offre tipologie perfettamente coerenti con la domanda.

• Esiste spazio per operazioni di sviluppo e riqualificazione mirate.

Un mercato frammentato, ma solido

Non esiste “il mercato immobiliare italiano”.

Esistono micro-mercati:

• Quartieri in crescita

• Zone in stabilizzazione

• Aree che stanno correggendo dopo forti rialzi

• Territori ancora sottovalutati

L’interesse degli investitori corporate è in aumento, ma concentrato su segmenti specifici (student housing, build to sell), con un impatto ancora limitato sul fabbisogno abitativo complessivo.

Il mercato è stabile. Ma si muove a velocità diverse.

Ed è proprio questa frammentazione che crea opportunità per chi sa selezionare.

Cosa significa per un investitore evoluto

Quando:

• I volumi crescono

• I valori si normalizzano

• Il credito diventa più selettivo

• Il mercato si differenzia per territori

La differenza non la fa il trend generale. La fa la qualità dell’analisi e la selezione del singolo progetto.

Non è una fase da approccio emotivo. È una fase da metodo.

Immobiliare e portafoglio: una riflessione strategica

Viviamo una fase di forte volatilità su più asset class:

• Materie prime instabili

• Mercati azionari soggetti a shock geopolitici

• Obbligazionario sensibile ai movimenti dei tassi

In questo contesto, il real estate residenziale italiano mostra:

• Stabilità dei volumi

• Normalizzazione dei valori

• Solida componente patrimoniale

• Bassa correlazione con la volatilità finanziaria di breve periodo

Non è un mercato speculativo. È un mercato reale, legato a bisogni abitativi concreti.

Per questo motivo, strumenti strutturati di investimento immobiliare possono rappresentare una componente razionale di portafoglio.

Urban Deal opera:

• In un perimetro regolato da CONSOB

• Sotto vigilanza della Banca d'Italia

• Con analisi e reportistica supportata da CRIF

Con un modello basato su:

• Selezione rigorosa dei progetti

• Analisi tecnica, legale e finanziaria

• Diversificazione su più operazioni

• Rendimenti medi annui intorno al 10% (storico operazioni concluse)

In una fase di mercato stabile ma selettiva, l’immobiliare non è un’alternativa ideologica agli altri asset.

È uno strumento di equilibrio.

E in portafogli patrimoniali evoluti, l’equilibrio è spesso la scelta più strategica.