Mercato immobiliare 2025 / 2026: come cambia il profilo degli acquirenti e degli investitori.

Il mercato immobiliare italiano nel 2025 non ha rallentato la crescita è semplicemente cambiato e nel 2026 sta ulteriormente cambiando.

E questa è una differenza fondamentale, soprattutto per chi investe.

Negli ultimi mesi, anche attraverso le consulenze che ho seguito, emerge con sempre più chiarezza un punto:

• non siamo in una fase di contrazione, ma in una fase di selezione.

Meno investitori, ma più consapevoli

Uno dei dati più interessanti è il calo degli acquisti per investimento, oggi al 17,9%, in discesa rispetto agli anni precedenti.

A prima vista potrebbe sembrare un segnale negativo. In realtà, è esattamente il contrario.

Il mercato si sta ripulendo da una parte di investitori “improvvisati”, lasciando spazio a chi opera con metodo.

Non a caso, nelle grandi città la quota resta molto più alta (25,8%) e in alcune realtà continua a crescere:

• Napoli: 37,3%

• Palermo: 33,6%

• Bari: 31,0%

• Bologna: 30,1%

• Milano: 28,8%

• Roma: 22,7%

• Padova: 27/8%

Tradotto: il capitale non è sparito. Si sta semplicemente spostando dove c’è più controllo.

Chi compra oggi è diverso

Uno dei cambiamenti più sottovalutati riguarda il profilo dell’acquirente.

Nel 2025:

• gli under 34 rappresentano il 30,7% degli acquirenti

• l’età media scende a 43,2 anni

In città come Milano e Torino, i giovani arrivano oltre il 35%.

Questo significa una cosa molto chiara:

• il mercato si sta adattando a una domanda più dinamica, più veloce, più attenta alla funzionalità che alla dimensione.

Non è un caso che:

• il trilocale resti dominante (33,8%)

• ma nelle grandi città crescano i bilocali (29%)

• e a Milano arrivino al 48,2%

Per chi investe, questo è un segnale diretto: non vince chi compra “il prodotto migliore”, ma chi compra il prodotto più liquido.

Mobilità e pressione sui prezzi: il nuovo scenario

Un altro dato che vedo riflettersi molto anche nelle operazioni è l’aumento della mobilità:

• 24,9% compra fuori città

• 8% cambia provincia

• 5,2% cambia regione

Sono numeri in crescita.

Questo accade perché i prezzi nei grandi centri stanno creando pressione.

E qui si apre una delle opportunità più interessanti:

investire nelle aree limitrofe, dove la domanda si sta spostando ma i prezzi non hanno ancora completamente assorbito il trend.

Efficienza energetica: da optional a leva strategica

Le abitazioni in classe A e B salgono all’8,5%.

Siamo ancora lontani da una maggioranza, ma il dato è in crescita.

Qui il punto non è solo normativo. È economico.

• Gli immobili energivori iniziano a perdere competitività.

• Gli immobili efficienti diventano più liquidi e più difendibili nel tempo.

Nelle operazioni che analizziamo, questo aspetto sta diventando sempre meno “un plus” e sempre più una condizione di base.

Single e investitori stranieri: due driver da non ignorare

Due trend che stanno ridefinendo la domanda:

• i single salgono al 33,5%

• gli acquirenti stranieri arrivano al 14% (dal 9,5% del 2019)

Più single significa tagli più piccoli, maggiore rotazione, maggiore dinamicità.

Più stranieri significa capitale esterno e maggiore competizione su asset di qualità.

Il punto chiave: non è più un mercato per tutti

Se dovessi sintetizzare quello che vedo oggi, direi questo:

il mercato immobiliare è ancora pieno di opportunità

👉 ma non è più permissivo come prima

Oggi:

• comprare “a caso” è molto più rischioso

• seguire il flusso non basta

• affidarsi all’intuizione è pericoloso

Cosa funziona davvero nel 2026

Le operazioni che funzionano oggi hanno sempre tre elementi:

• analisi tecnica

• sostenibilità finanziaria

• qualità dell’operatore

Senza questi tre fattori, non stai investendo. Stai sperando.

La direzione che vedo (anche nelle consulenze)

Negli ultimi mesi c’è stato un cambiamento molto chiaro nelle richieste:

👉 meno ricerca del “colpo”

👉 più ricerca di metodo e struttura

Chi si muove oggi vuole:

• capire

• controllare

• replicare

E questo è esattamente il tipo di approccio che permette di rendere l’investimento immobiliare davvero sostenibile nel tempo.

Conclusione

Il 2025 non è stato un anno più difficile. È stato un anno ( fortunatamente ) più selettivo.

E nei mercati selettivi succede sempre la stessa cosa:

👉 chi ha competenze cresce 👉 chi improvvisa esce

Per questo oggi, più che mai, la differenza non la fa l’immobile.

La fa come entri nell’operazione.