Lex Koller 2026: stretta sugli investimenti esteri e nuove opportunità per il real estate italiano

Nelle ultime settimane il Governo federale svizzero ha avviato una revisione significativa della Lex Koller, la normativa che da decenni disciplina l’acquisto di immobili da parte di soggetti stranieri non residenti.

Si tratta di un passaggio tutt’altro che tecnico: è una scelta politica chiara, che nasce da un contesto di crescente pressione sul mercato immobiliare elvetico, caratterizzato da scarsità di offerta, aumento strutturale dei prezzi e tensioni sociali legate all’accessibilità abitativa.

Il contesto: un mercato sotto pressione

Negli ultimi anni, la Svizzera ha consolidato il proprio ruolo di mercato “safe haven” per il capitale internazionale.

Stabilità politica, solidità bancaria, protezione patrimoniale e una domanda immobiliare premium costante hanno reso città come Zurigo, Ginevra e Zugo, insieme a destinazioni alpine di fascia alta, tra i mercati più ambiti al mondo.

Tuttavia, questa attrattività ha generato effetti collaterali rilevanti:

• compressione estrema dei rendimenti (yield);

• crescita dei prezzi non sostenuta dai fondamentali locali;

• difficoltà di accesso alla casa per i residenti;

• crescente percezione di “distorsione” causata dai capitali esteri.

È proprio su questo squilibrio che interviene oggi la revisione della Lex Koller.

Cosa prevede la riforma

Le misure attualmente in consultazione indicano un orientamento restrittivo piuttosto marcato:

• limitazioni agli acquisti a puro scopo d’investimento da parte di soggetti esteri;

• restrizioni più severe sulle seconde case e case vacanza;

• obbligo di dismissione entro 24 mesi in caso di uscita dal Paese;

• maggiore controllo sugli investimenti indiretti, inclusi fondi immobiliari e veicoli quotati.

Il messaggio è inequivocabile: la Svizzera intende preservare il proprio mercato residenziale domestico, riducendo l’impatto dei capitali internazionali.

Effetto atteso: riallocazione dei capitali

Ogni restrizione su un mercato altamente attrattivo genera, per definizione, un effetto di riallocazione.

Il capitale non si ferma: si sposta.

E lo fa seguendo tre driver principali:

1. stabilità;

2. protezione del valore;

3. rendimento corretto per il rischio.

In questo scenario, è plausibile che parte dei flussi oggi diretti verso la Svizzera cerchino nuove destinazioni europee in grado di offrire un equilibrio simile.

Perché l’Italia è una candidata naturale

L’Italia, in questo contesto, non rappresenta una scommessa speculativa, ma una riallocazione logica di capitale “intelligente”.

1. Pricing ancora inefficiente

Rispetto ai mercati svizzeri, molte location italiane presentano ancora disallineamenti di valore:

• prezzo al mq inferiore nei segmenti prime;

• asset storici e iconici sottovalutati;

• opportunità di repositioning e sviluppo.

Questo crea uno spazio operativo che nei mercati core è ormai quasi inesistente.

2. Rendimenti superiori (risk-adjusted)

A fronte di una maggiore complessità operativa, il mercato italiano offre:

• yield più elevati;

• maggiore possibilità di creazione di valore;

• exit con capital gain più interessanti.

Un profilo che, per investitori evoluti, risulta estremamente attrattivo rispetto ai mercati iper compressi.

3. Lifestyle e domanda internazionale reale

A differenza di altri mercati europei, l’Italia combina:

• attrattività culturale e paesaggistica;

• clima e qualità della vita;

• domanda internazionale già consolidata.

Non si tratta quindi di creare domanda, ma di intercettarla e strutturarla.

4. Vantaggio fiscale competitivo

Negli ultimi anni, il legislatore italiano ha introdotto strumenti che hanno rafforzato l’appeal per capitali internazionali:

• regime di flat tax per neo-residenti;

• incentivi al rientro di capitali e competenze;

• regimi agevolati per specifiche categorie di contribuenti.

Un mix che rende il sistema più competitivo rispetto al passato.

Le aree italiane più esposte alla riallocazione

L’eventuale spostamento di capitali non sarà uniforme, ma si concentrerà su territori con caratteristiche assimilabili al mercato svizzero.

Milano

Hub finanziario e corporate, con una crescente presenza di capitali istituzionali e family office internazionali.

Laghi del Nord Italia (Como e Garda)

Storicamente già alternativi al mercato svizzero, rappresentano una naturale destinazione per investitori esteri high-net-worth.

Dolomiti e Cortina

Segmento luxury alpino, con dinamiche sempre più simili a quelle delle località svizzere di fascia alta.

Toscana e Liguria

Mercati consolidati per seconde case e investimenti lifestyle, con forte domanda internazionale.

Il punto chiave: il capitale svizzero è già in Italia

Un aspetto spesso sottovalutato: non si tratta solo di attrarre nuovi capitali.

Il capitale svizzero è già attivo nel mercato italiano.

• investitori privati;

• family office;

• fondi immobiliari.

Da anni questi operatori scelgono l’Italia — in particolare le aree sopra citate — per:

• diversificare;

• migliorare i rendimenti;

• accedere a operazioni di sviluppo.

Questo è un segnale estremamente rilevante: chi conosce bene il mercato svizzero, sceglie già l’Italia come complemento strategico.

La vera lettura strategica

La revisione della Lex Koller non deve essere letta solo come una restrizione normativa, ma come un possibile trigger di mercato.

Tuttavia, è importante evitare una lettura semplicistica.

• L’Italia non diventa automaticamente attrattiva.

• Diventa attrattiva per chi sa strutturare operazioni.

Il nostro punto di vista

Nel real estate, il concetto di “mercato core” non è statico, ma dinamico.

Oggi:

• la Svizzera rimane un mercato core per stabilità;

• l’Italia sta consolidando un ruolo di core opportunistico evoluto.

In particolare, alcune location italiane stanno assumendo caratteristiche sempre più simili ai mercati core europei:

• profondità della domanda;

• liquidità crescente;

• interesse istituzionale.

Conclusione

La possibile stretta sugli investimenti esteri in Svizzera apre uno scenario interessante, ma selettivo.

L’Italia può intercettare parte di questi flussi, a condizione di:

• proporre operazioni solide;

• garantire struttura e trasparenza;

• lavorare su asset con fondamentali reali.

Non è una questione di geografia. È una questione di qualità delle operazioni.

E i capitali soprattutto quelli sofisticati continuano a seguire esattamente questo principio.