Il prossimo grande ciclo immobiliare italiano non nascerà dai prezzi. Nascerà dalla trasformazione del patrimonio esistente.
Massimiliano Marcon
7/26/20264 min read
Quando si parla di immobiliare, la maggior parte delle persone guarda sempre lo stesso indicatore:
il prezzo.
Quanto vale oggi un immobile?
Quanto aumenterà nei prossimi anni?
È una domanda naturale.
Ma, secondo la mia esperienza, spesso è la domanda sbagliata.
Perché chi investe veramente nell'immobiliare non compra semplicemente metri quadrati.
Compra una prospettiva.
Compra una trasformazione possibile.
Compra la capacità di leggere un cambiamento prima che diventi evidente a tutti.
Ed è proprio per questo motivo che credo che nei prossimi anni assisteremo a uno dei fenomeni più importanti per il mercato immobiliare italiano.
Un fenomeno che non nascerà dai tassi di interesse.
Non nascerà dalle politiche fiscali.
Non nascerà dalle mode del momento.
Nascerà da qualcosa di molto più profondo: il più grande passaggio generazionale di patrimonio immobiliare della storia recente italiana.
Un patrimonio enorme cambierà proprietario
L'Italia è uno dei Paesi con la maggiore ricchezza immobiliare privata al mondo.
Per decenni milioni di famiglie hanno costruito il proprio patrimonio attraverso il mattone.
Case acquistate negli anni del boom economico.
Appartamenti ricevuti dai genitori.
Ville costruite per famiglie numerose.
Immobili commerciali e residenziali accumulati come forma di sicurezza economica.
Oggi quel patrimonio sta entrando in una nuova fase.
Nei prossimi anni una quota molto significativa dello stock immobiliare italiano passerà attraverso processi successori, trasferendo agli eredi un patrimonio dal valore complessivo nell'ordine delle migliaia di miliardi di euro.
Ma il punto più interessante non è il valore economico.
Il punto è capire cosa succederà dopo.
Perché ereditare un immobile non significa automaticamente ereditare un investimento.
Il vero tema non sarà ricevere una casa. Sarà capire cosa farne.
Molti immobili italiani sono stati progettati per un Paese che oggi non esiste più.
Case grandi.
Spazi enormi.
Superfici pensate per famiglie numerose.
Distribuzioni interne che rispondevano a esigenze completamente diverse.
Una volta una casa di 250 o 300 metri quadrati rappresentava un simbolo di successo e stabilità.
Oggi, in molti casi, può rappresentare anche un problema.
Perché una grande superficie significa:
maggiori costi di manutenzione;
maggiori costi energetici;
maggiore complessità gestionale;
difficoltà nella divisione tra più eredi.
E qui arriva il punto fondamentale.
Un immobile non perde valore perché è vecchio.
Perde valore quando smette di essere coerente con la domanda.
La stessa casa può avere due valori completamente diversi
Facciamo un esempio.
Un appartamento storico di grandi dimensioni in una zona centrale di Milano, Roma, Verona, Firenze o Torino può rappresentare un asset straordinario.
Può interessare famiglie con capacità economica elevata.
Può attrarre investitori internazionali.
Può avere un valore legato alla posizione e alla scarsità dell'offerta.
Lo stesso immobile, con la stessa metratura, in una zona dove la popolazione diminuisce e la domanda si indebolisce, può invece diventare molto più difficile da valorizzare.
Questo ci insegna una cosa fondamentale:
il valore non è nella dimensione dell'immobile. È nella relazione tra immobile e mercato.
Ed è proprio questa relazione che un investitore deve imparare a leggere.
Il mercato immobiliare non è statico. È una continua riallocazione del valore.
Uno degli errori più frequenti quando si parla di immobiliare è considerarlo un mercato fermo.
Come se una casa fosse destinata a mantenere sempre lo stesso valore semplicemente perché esiste.
In realtà il mercato immobiliare cambia continuamente.
Cambiano le famiglie.
Cambiano le esigenze.
Cambiano gli stili di vita.
Cambiano le città.
Cambiano le priorità degli acquirenti.
Oggi vediamo una domanda sempre più orientata verso immobili:
efficienti dal punto di vista energetico;
con costi di gestione sostenibili;
in zone servite;
con dimensioni più coerenti con le nuove famiglie;
capaci di offrire qualità abitativa.
Questo significa che nei prossimi anni assisteremo probabilmente a una grande trasformazione.
Immobili grandi e poco efficienti dovranno essere ripensati.
Alcuni verranno frazionati.
Altri ristrutturati.
Altri ancora trasformati completamente.
La vera opportunità non sarà semplicemente possedere un immobile.
Sarà capire quale trasformazione può generare nuovo valore.
Il rischio non è investire nell'immobiliare. È investire senza conoscere il mercato.
Quando sento dire:
"L'immobiliare oggi è troppo rischioso"
mi viene sempre da chiedere:
"Rispetto a cosa?"
Perché il rischio non dipende solo dall'investimento.
Dipende dalla qualità delle informazioni che abbiamo quando prendiamo una decisione.
Un investimento immobiliare può avere un ottimo equilibrio tra rischio e rendimento.
Ma solo se viene affrontato con metodo.
Il rischio non viene eliminato, viene analizzato, misurato, gestito e ridotto.
Ed è qui che entra in gioco la conoscenza del mercato.
Conoscere il passato per interpretare il futuro
Nel mio lavoro mi capita spesso di analizzare immobili, business plan e operazioni immobiliari.
La prima domanda che molte persone fanno è:
"Quanto vale oggi questo immobile?"
È una domanda corretta.
Ma non è sufficiente.
La domanda più importante è:
"Perché dovrebbe valere di più domani?"
cosa è successo negli ultimi anni;
quali trasformazioni stanno avvenendo oggi;
quali scenari possiamo ragionevolmente prevedere per il futuro.
Prevedere non significa avere una sfera di cristallo.
Significa leggere dati, trend e segnali del mercato.
Significa capire dove si sta spostando la domanda prima che il cambiamento diventi evidente.
È questo il lavoro che dovrebbe fare chi accompagna un investitore.
Il valore non è trovare un immobile. È prendere la decisione giusta.
Nel mondo immobiliare spesso si parla dell'importanza di trovare "l'affare".
Io credo fortemente che oggi questo concetto debba essere superato.
Perché un immobile apparentemente interessante può diventare un investimento mediocre se acquistato nel momento sbagliato o senza una strategia.
Allo stesso modo, un immobile apparentemente complesso può diventare un'opportunità straordinaria se viene analizzato con una visione diversa.
La domanda corretta quindi non è:
"Quale immobile devo comprare?"
Ma:
"Chi mi aiuta a capire se questo immobile avrà valore anche domani?"
Perché il vero valore di un partner immobiliare non è conoscere il prezzo di oggi.
È interpretare il possibile valore futuro.
Nei prossimi anni non vincerà chi eredita. Vincerà chi sa gestire ciò che eredita.
Credo che questa sarà una delle grandi sfide del mercato immobiliare italiano.
Non avremo semplicemente un trasferimento di proprietà.
Avremo una grande fase di trasformazione.
Molti immobili cambieranno proprietario.
Ma soprattutto cambieranno funzione.
Cambierà il modo in cui verranno utilizzati.
Cambierà il modo in cui verranno valorizzati.
E questa trasformazione creerà opportunità enormi per chi saprà leggerle.
La mia convinzione
Dopo oltre venticinque anni nel mondo della gestione aziendale e dopo aver dedicato gli ultimi anni esclusivamente alla finanza immobiliare, una cosa mi è sempre più chiara:
il mattone non è un investimento semplicemente perché è un mattone.
Diventa un investimento quando dietro c'è una strategia.
Quando c'è analisi.
Quando c'è conoscenza.
Quando c'è la capacità di collegare presente e futuro.
L'immobiliare continuerà a essere uno degli strumenti più importanti per costruire patrimonio.
Ma nei prossimi anni farà la differenza chi saprà guardare oltre l'immobile.
Perché il vero valore non sarà solo possedere una casa.
Sarà sapere cosa quella casa può diventare.
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Se vuoi approfondire questi temi, confrontarti su un'analisi immobiliare o semplicemente comprendere meglio come leggere le opportunità e i rischi del mercato, puoi scrivermi a:
Perché nel mercato immobiliare di oggi la differenza non la fa soltanto il capitale investito.
La fa la qualità delle informazioni con cui si prende una decisione.
Un caro saluto
Massimiliano Marcon
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