Credit Lombard e investimento immobiliare: quando il patrimonio finanziario incontra quello reale
Marcon Massimiliano
10/13/20265 min read
Esiste un modo di affrontare un investimento immobiliare che non parte necessariamente dalla liquidazione del proprio patrimonio finanziario.
Parte, invece, da una domanda: è possibile utilizzare la liquidità ottenuta attraverso il proprio patrimonio finanziario per finanziare un'operazione immobiliare, mantenendo la proprietà dell'immobile e delegandone la gestione operativa?
Il Credit Lombard e l'investimento immobiliare in piena proprietà possono incontrarsi proprio in questo spazio.
Non si tratta semplicemente di prendere denaro a prestito per acquistare un immobile. Si tratta di coordinare tre elementi distinti: patrimonio finanziario, credito e patrimonio immobiliare.
La qualità dell'operazione dipende dalla capacità di farli lavorare insieme, senza confondere le rispettive funzioni e, soprattutto, senza sottovalutare i rischi.
1. Il Credit Lombard: utilizzare il patrimonio senza liquidarlo
Il Credit Lombard è una forma di finanziamento bancario garantita da strumenti finanziari, come titoli, obbligazioni, fondi o portafogli di investimento ammessi dalla banca.
Il suo principio è relativamente semplice: anziché vendere parte dei propri investimenti per ottenere liquidità, il cliente può chiedere una linea di credito garantita dal patrimonio finanziario detenuto.
In questo modo può preservare la propria strategia finanziaria, nei limiti delle condizioni contrattuali, e destinare la liquidità ottenuta a un'altra operazione.
Naturalmente, il patrimonio dato in garanzia non diventa immune dai rischi. Una riduzione del suo valore può comportare richieste di ulteriori garanzie o la necessità di rimborsare parte del finanziamento.
Ma il punto interessante, dal punto di vista patrimoniale, è un altro: un patrimonio finanziario può contribuire a finanziare la costruzione di un patrimonio reale senza dover essere necessariamente liquidato.
Il costo del credito è la variabile da cui partire.
Assumendo, per questa analisi, un tasso annuo del 3%, il denaro utilizzato per sei mesi ha un costo teorico pari all'1,5% dell'importo finanziato, prima di eventuali commissioni e altri oneri.
È un costo che deve essere valutato in relazione all'operazione da finanziare, non isolatamente.
2. Perché l'investimento immobiliare può essere compatibile
Un'operazione immobiliare in piena proprietà presenta caratteristiche che possono renderla interessante in questa prospettiva.
L'investitore acquista un bene reale, ne detiene la proprietà e partecipa direttamente al risultato economico della sua valorizzazione.
La componente operativa, analisi, negoziazione, progettazione, gestione dei lavori e commercializzazione può essere affidata a un soggetto specializzato, attraverso incarichi e deleghe contrattualmente definiti.
È questo il modello nel quale ci inseriamo noi di Decem Consulting.
L'investitore mantiene la proprietà dell'immobile e la titolarità dei flussi finanziari di sua competenza. La gestione operativa viene organizzata e seguita da un partner incaricato, secondo le responsabilità e i poteri concordati.
Il risultato è una struttura nella quale l'investitore non deve necessariamente occuparsi in prima persona del cantiere, delle imprese o della commercializzazione.
Può concentrarsi sull'allocazione del capitale, sulla valutazione del rischio e sul controllo economico dell'investimento.
La differenza rispetto a una partecipazione finanziaria in una società immobiliare è sostanziale: in questo caso il sottostante è un immobile di cui l'investitore detiene direttamente la proprietà, anziché una quota societaria che rappresenta indirettamente un'esposizione al patrimonio immobiliare.
Questo non elimina il rischio operativo, ma lo organizza in modo diverso.
3. Un esempio numerico: appartamento da ristrutturare
Consideriamo un appartamento di 100 metri quadrati da acquistare, riqualificare e rivendere.
Ipotizziamo un'operazione della durata complessiva di sei mesi e un costo del credito del 3% annuo.
( i dati sono aggregati e semplificati ma tratti da un caso reale )
Il quadro economico iniziale
Le percentuali fiscali e di agenzia sono ipotesi semplificate per l'esempio: nella pratica vanno verificate in funzione del venditore, del regime fiscale, della natura dell'acquisto e delle condizioni contrattuali.
Ipotizziamo ora che il finanziamento utilizzato sia pari all'intero investimento di 347.000 euro e rimanga integralmente utilizzato per sei mesi.
Al 3% annuo, il costo teorico degli interessi è di 5.205 euro.
Nella realtà, il costo andrebbe calcolato sugli importi effettivamente utilizzati e sulle rispettive date di utilizzo. Inoltre, la banca potrebbe non accordare una linea di credito sufficiente a finanziare l'intero progetto.
Tre scenari di vendita
I risultati sono espressi prima dei costi di vendita, degli eventuali costi di mantenimento, delle spese ulteriori non incluse e delle imposte sul risultato. L'annualizzazione è una semplice moltiplicazione per due del risultato semestrale: non rappresenta un rendimento annuo effettivamente realizzato né presuppone che l'operazione possa essere ripetuta alle stesse condizioni.
C'è un elemento che merita attenzione.
Nello scenario atteso, il margine prima degli interessi è di 63.000 euro. Il costo teorico del credito è di 5.205 euro.
Il costo finanziario assorbe quindi circa l'8,3% del margine lordo dell'operazione.
La differenza tra i due valori è il risultato della combinazione tra acquisto, lavori, prezzo di vendita e costo del capitale, prima degli altri oneri.
Il Credit Lombard non crea il margine immobiliare. Può consentire di finanziare un'operazione il cui margine, se correttamente stimato e realizzato, è sufficientemente ampio da assorbire il costo del credito.
È una distinzione essenziale.
4. Il vero tema non è il tasso del 3%
Sarebbe facile fermarsi al confronto tra il costo del finanziamento e il margine atteso.
Ma sarebbe un'analisi incompleta.
Il vero lavoro consiste nel verificare se l'operazione è in grado di sostenere uno scenario meno favorevole di quello previsto.
Che cosa accade se il prezzo di vendita scende? Se i lavori richiedono più tempo? Se emergono costi non previsti? Se l'immobile rimane sul mercato per altri tre mesi?
E soprattutto: che cosa accade al patrimonio finanziario dato in garanzia se il mercato subisce una correzione proprio mentre il capitale è impegnato nell'immobile?
Quest'ultimo punto è particolarmente importante.
Il rischio non riguarda soltanto l'immobile. Riguarda anche la relazione tra un'attività immobiliare, che può essere illiquida, e un finanziamento garantito da strumenti finanziari, il cui valore può diminuire rapidamente.
Un'operazione immobiliare che appare sostenibile sulla base del margine previsto potrebbe diventare problematica se richiede liquidità aggiuntiva nel momento sbagliato.
Per questo motivo, la valutazione deve includere almeno quattro verifiche:
Margine operativo: quanto rimane dopo aver considerato tutti i costi reali, non soltanto acquisto e ristrutturazione.
Sensibilità del prezzo: quanto può ridursi il risultato in presenza di un prezzo di vendita inferiore alle attese.
Sensibilità dei tempi: quale costo aggiuntivo produce un allungamento della durata.
Tenuta finanziaria: quanta liquidità rimane disponibile per affrontare imprevisti immobiliari o richieste della banca relative alle garanzie.
È qui che una matrice di sensibilità, una due diligence completa e un controllo puntuale dell'esecuzione diventano determinanti.
Non basta che l'operazione funzioni nello scenario centrale. Deve essere valutata anche per la sua capacità di reggere quando la realtà si discosta dal piano.
5. Quando il patrimonio finanziario incontra quello immobiliare
L'integrazione tra Credit Lombard e investimento immobiliare in piena proprietà può essere interessante per un investitore che dispone di un portafoglio finanziario, desidera mantenerne l'impostazione e valuta l'opportunità di diversificare parte della propria esposizione attraverso un bene reale.
Ma non è una soluzione adatta indistintamente a tutti.
Richiede patrimonio finanziario idoneo a costituire garanzia, condizioni di credito sostenibili, liquidità sufficiente e un'operazione immobiliare con fondamentali verificabili.
Richiede anche una separazione chiara delle responsabilità: chi apporta il capitale, chi detiene la proprietà, chi decide, chi esegue e chi controlla.
È proprio su quest'ultimo aspetto che si concentra il nostro lavoro.
In Decem Consulting analizziamo l'operazione prima che diventi un investimento, ne verifichiamo la sostenibilità economica e tecnica e ne organizziamo la realizzazione attraverso i soggetti incaricati.
L'obiettivo è consentire all'investitore di mantenere la proprietà del bene e il controllo economico dell'operazione, delegando la gestione esecutiva secondo un perimetro definito.
Non è sufficiente trovare un immobile con un margine interessante. Occorre costruire un investimento nel quale capitale, tempi, costi e responsabilità siano coerenti tra loro.
La conclusione
Il Credit Lombard e l'investimento immobiliare possono incontrarsi in una logica di gestione patrimoniale più ampia.
Il primo permette di accedere a liquidità utilizzando strumenti finanziari come garanzia. Il secondo può offrire un'esposizione diretta a un bene reale, con un risultato economico legato alle condizioni specifiche dell'operazione.
La loro compatibilità non è automatica e non dipende soltanto dalla differenza tra il costo del credito e il margine atteso.
Dipende dalla qualità dell'immobile, dalla struttura finanziaria, dalla capacità di esecuzione e dalla tenuta dell'intero progetto anche in condizioni meno favorevoli.
Il capitale non va valutato soltanto per quanto rende. Va valutato anche per come viene impiegato, quali rischi assume e quanto controllo si riesce a mantenere sul suo utilizzo.
È da questa prospettiva che un'operazione immobiliare può diventare parte di una strategia di investimento patrimoniale.
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