2028 PREVISIONI MERCATO IMMOBILAIRE

Il mercato immobiliare italiano: stabilità anche nella “tempesta perfetta”

In un contesto globale caratterizzato da tensioni geopolitiche, aumento dei costi energetici, inflazione persistente e rallentamento della crescita economica, il mercato immobiliare italiano continua a dimostrare una caratteristica storica: la lentezza nei movimenti e la resilienza strutturale.

Secondo Nomisma, i dati più recenti mostrano un settore che, mantiene solidità nei fondamentali:

• domanda presente e attiva

• offerta che viene assorbita con tempi contenuti

• riduzione del divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo

• prezzi che continuano a crescere, seppur moderatamente

Questo significa una cosa molto semplice: non siamo davanti a un mercato fragile, ma a un mercato che si adatta.

Previsioni di volumi non in crescita, ma di mantenimento.

Le compravendite previste da Nomisma raccontano una dinamica estremamente interessante:

• 783 mila nel 2026

• 780 mila nel 2027

• 782 mila nel 2028

Non c’è crollo. Non c’è discontinuità. C’è una stabilizzazione fisiologica.

Il rallentamento non è causato da mancanza di domanda o da crisi del sistema, ma da un atteggiamento più prudente delle famiglie. In altre parole: le persone non smettono di comprare casa, rimandano la decisione.

E questo è un segnale molto diverso rispetto a una crisi reale.

Prezzi: crescita lenta, ma costante

Le previsioni indicano:

• +0,9% nel 2026

• +0,5% nel 2027

• +0,4% nel 2028

Numeri contenuti, certo. Ma estremamente significativi.

In un contesto di incertezza globale, il fatto che i prezzi:

• non scendano in modo marcato

• non mostrino volatilità

• si muovano in modo graduale

è la conferma che l’immobiliare resta un asset anticiclico per definizione.

Il vero driver: la domanda abitativa non si ferma

Al netto di guerra, inflazione, costo dell’energia o tensioni logistiche, esiste una variabile che resta invariata:

il bisogno abitativo

Le persone

• devono vivere

• devono spostarsi

• devono migliorare la qualità della propria abitazione

• devono adattarsi a nuovi contesti familiari e lavorativi

Questo crea una domanda strutturale che non scompare, ma al massimo si adatta nei tempi.

E infatti:

• i tempi di vendita restano intorno ai 5 mesi

• lo sconto medio è contenuto (8,6%)

• il mercato assorbe l’offerta

Mutui e credito: rallenta, ma resta presente

Anche sul fronte credito emerge un messaggio chiaro:

• erogazioni in crescita nel medio periodo

• banche più selettive

• famiglie più caute

Non è un blocco del sistema, ma un riallineamento del rischio.

E soprattutto:

• aumenta la qualità del credito

• diminuiscono le sofferenze

Segnali tipici di un mercato sano, non speculativo.

La “tempesta perfetta” esiste davvero?

Sì, ma è più mediatica che strutturale.

Abbiamo contemporaneamente:

• tensioni geopolitiche

• aumento dei costi energetici

• inflazione persistente

• rallentamento del PIL

Eppure il mercato immobiliare:

• non crolla

• non accelera in modo anomalo

• si muove lentamente, di pochi punti percentuali

Questa è la sua vera forza.

Dove si gioca la vera partita: la scelta delle zone

Non tutto il mercato è uguale.

Il vero discrimine oggi non è “investire o non investire”, ma:

dove investire

Le aree che mantengono stabilità sono quelle dove:

• l’attività socioeconomica è attiva

• il lavoro è presente

• la domanda abitativa è costante

• le infrastrutture sostengono lo sviluppo

In questi contesti, anche in presenza di:

• aumento dei costi di costruzione

• inflazione

• tensioni globali

la domanda continua a sostenere il mercato.

Immobiliare: una scelta di programmazione, non di opportunismo

L’errore più comune è leggere l’immobiliare con una logica di breve periodo.

L’immobiliare non è:

• trading

• speculazione veloce

• reazione all’ultimo dato macro

È, invece:

>programmazione patrimoniale

I numeri di Nomisma lo confermano:

• oscillazioni contenute

• cicli lunghi

• stabilità nei fondamentali

Il messaggio chiave

Anche in uno scenario complesso, il mercato immobiliare italiano dimostra ancora una volta la sua natura:

• lento nei movimenti

• resiliente nei fondamentali

• sostenuto da bisogni reali

Per questo motivo, mantenere una quota del patrimonio allocata nell’immobiliare non è una scelta difensiva, ma:

> una decisione lungimirante

Perché mentre tutto intorno accelera, cambia e diventa volatile, l’immobiliare continua a fare ciò che ha sempre fatto:

1. muoversi poco

2. ma muoversi nella direzione giusta.